預售屋買氣急凍 銀行緊縮土建融資防爛尾樓風暴

台灣房市近期持續低迷，預售屋市場買氣明顯降溫。根據大型公股行庫最新調查，多數建案銷售率已跌破5成，部分地區甚至出現「賣不到4成」的慘況。這種銷售寒冬不僅讓建商資金周轉壓力大增，更引發銀行業者對「爛尾樓」風險的高度警戒。

建商降價求售 銀行緊盯財務缺口

為刺激買氣，建商紛紛祭出低自備款方案，將簽約金與頭期款比例從傳統的10%至15%大幅調降至5%，甚至推出「工程期零付款」等優惠。然而，這種促銷手法卻讓銀行相當憂心。

公股行庫主管分析，若建案銷售率僅4成，且頭期款比例從10%降到5%，建商實際能回收的資金將從總銷的4%驟減至2%，嚴重影響工程款支付能力。尤其近期營建成本居高不下，若建商資金規劃不當，極可能導致工程停擺，形成爛尾樓。

示意圖-建設中的大樓-來源翻拍自網路

銀行祭出三大審查新規

為控管風險，公股銀行已全面收緊土建融資審查標準，重點包括：

1. 建商財務體質檢視：嚴格審查建商其他在建案資金銜接狀況，避免「挖東牆補西牆」。

2. 銷售率真實性評估：要求建商提供實際簽約數，杜絕「假熱銷」灌水情況。

3. 自備款比例把關：對於頭期款低於10%的建案，將提高利率或要求增加擔保。

購屋族改開票應付 建商融資出新招

由於銀行房貸審核趨嚴，不少預售屋買方因貸款成數不足，改以「開立支票」給建商來支付尾款。據了解，部分上市櫃建商已將這些支票作為「附擔保公司債」的增信工具，藉此籌措資金。

不過金融業者提醒，這種操作模式風險極高。若買方支票無法兌現，或建案最終銷售不如預期，恐將引發連鎖性違約。

市場恐掀建商淘汰潮

根據找房趣企劃室主任曾崇典表示，在銀行緊縮銀根下，財務體質較弱的中小型建商最為危險，特別是「一案建商」和過度擴張的區域型建商。預估未來半年可能出現建商倒閉或合併潮，近期房市回檔，民眾買房多為觀望，應該要有充沛的金流,購屋族應優先選擇財務穩健的品牌建商，以降低風險。

業者悲觀看後市
多位建商私下透露，若買氣持續低迷，不排除會有更多建案選擇「延後推案」或「直接讓利出清」。房仲業者則觀察，部分預售屋已出現「平轉」或「小賠出場」的狀況，顯示市場信心仍然不足。

在當前環境下，建議購屋族若考慮預售屋，務必確認建商財務狀況，並優先選擇「履約保證」機制完善的建案，以保障自身權益。